Hak Guna Bangunan(HGB) Di Atas Tanah Hak Pengelolaan(HPL)

Selama ini kita mengenal Hak-Hak atas tanah diantaranya Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, dan lain lain. selain hak milik hak atas tanah yang populer adalah hak guna bangunan, sesuai dengan namanya hak guna bangunan memberikan kita hak untuk memiliki bangunan di atas tanah yang diberikan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, setelah perpanjangan dapat lagi diperbaharui haknya

Tanah Hak Bangunan dapat diperoleh dari:

1. Tanah negara
2. Tanah Hak Pengelolaan
3. Tanah Hak Milik

Hak Guna Bangunan biasanya dapat ditingkatkan haknya menjadi Hak Milik oleh pemiliknya agar hak atas tanah tersebut lebih kuat, tetapi peningkatan hak ini hanya dapat dilakukan pada tanah Hak Guna Bangunan di atas tanah Negara yang diperuntukkan untuk rumah tempat tinggal dengan luas tidak melebihi 600 M2 (enam ratus meter persegi)

Walaupun dalam prakteknya rumah yang bukan diperuntukkan sebagai tempat tinggal, seperti rumah toko (ruko) juga dapat ditingkatkan haknya, namun belakangan ini peningkatan hak terhadap ruko terutama ruko di pusat kota lebih sulit untuk dilakukan karena adanya politik pertanahan.

Peningkatan hak tidak dapat dilakukan terhadap Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan, misalnya sebidang tanah yang merupakan Hak Pengelolaan Pemerintah Kota, maka Pemerintah Kota yang memiliki hak atas tanah tersebut untuk dikelola, dan jika ada bangunan yang didirikan di atas tanah tersebut, maka sertifikat yang dikeluarkan paling tinggi sebatas Hak Guna Bangunan karena tanah tersebut dimiliki oleh pemerintah kota

untuk mengetahui rumah Hak Guna Bangunan yang kita beli tersebut apakah merupakan HGB di atas Tanah Negara maupun HGB di atas Hak Pengelolaan, kita dapat memperhatikan "alas hak" yang terdapat dalam serifikat, jika alas haknya tanah negara maka HGB tersebut ada kemungkinan dapat ditingkatkan hakny tetapi bila alas haknya adalah Hak Pengelolaan maka HGB tersebut tidak akan bisa ditingkatkan haknya menjadi hak milik

Penjelasan di atas mengenai HGB juga dapat diperoleh dari tanah Hak Milik, hal ini disebut dengan penurunan hak, penurunan hak ini dapat terjadi misalnya dalam keadaan suatu badan hukum menang dalam pelelangan umum atas objek tanah hak milik, maka tanah tersebut tidak memenuhi syarat pemilikan karena badan hukum tidak diperkenankan menjadi pemegang hak milik atas tanah, begitu juga dalam pendirian apartemen, yang biasanya dikelola oleh Perseroan Terbatas, maka tanah Hak Milik akan diturunkan haknya menjadi HGB

Syarat Untuk Diangkat Menjadi Notaris menurut UUJN lama dan Baru

1. warga negara Indonesia;
2. bertakwa kepada Tuhan Yang Maha Esa;
3. setia kepada Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;
4. sehat jasmani yang dibuktikan dengan surat keterangan sehat dari dokter rumah sakit pemerintah atau rumah sakit swasta;
5. sehat rohani/jiwa yang dibuktikan dengan surat keterangan sehat dari psikiater rumah sakit pemerintah atau rumah sakit swasta;
6. berijazah sarjana hukum dan lulusan jenjang strata dua kenotariatan atau berijazah sarjana hukum dan lulusan pendidikan SpesiaIis Notariat yang belum diangkat sebagai Notaris pada saat Undang-Undang Jabatan Notaris mulai berlaku;
7. berumur paling rendah 27 (dua puluh tujuh) tahun;
8. telah mengikuti pelatihan teknis calon Notaris yang diselenggarakan oleh Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia bekerjasama dengan pihak lain;
9. telah menjalani magang atau telah nyata-nyata bekerja sebagai karyawan Notaris dalam waktu 12 (dua belas) bulan berturut-turut pada kantor Notaris yang dipilih atas prakarsa sendiri atau yang ditunjuk atas rekomendasi Organisasi Notaris setelah lulus pendidikan magister
10. tidak pernah terlibat dalam tindak kriminal yang dinyatakan dengan surat keterangan dari Kepolisian Negara Republik Indonesia;
11. mengajukan permohonan pengangkatan menjadi Notaris secara tertulis kepada Menteri;
12. tidak berstatus sebagai pegawai negeri, pejabat negara, advokat, pemimpin atau pegawai Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, Badan Usaha Milik Swasta, atau sedang memangku jabatan lain yang oleh peraturan perundang-undangan dilarang untuk dirangkap dengan jabatan Notaris.

di Undang-Undang Jabatan Notaris yang baru yaitu Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 terjadi perubahan dimana ketentuan magang 12 bulan direvisi menjadi 24 bulan, sehingga calon notaris harus magang di kantor notaris 24 bulan sebelum bisa mengajukan pendaftaran notaris

perubahan lainnya UU baru tidak mengharuskan mengikuti pelatihan teknis calon Notaris yang diselenggarakan oleh Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia bekerjasama dengan pihak lain, hal ini karena pelatihan tersebut telah diadakan di pendidikan Magister Kenotariatan

Kewenangan NOTARIS

Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh orang yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan Undang-Undang

Notaris berwenang:

1. mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
2. membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
3. membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
4. melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat yang aslinya;
5. memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
6. membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
7. membuat risalah lelang

Kewarganegaraan ANAK dalam Perkawinan Warga Negara Indonesia dengan Warga Negara Asing

Kewarganegaraan seseorang dapat ditentukan dari darah orang tua (ius sanguinis) maupun tempat seseorang dilahirkan (ius soli), Indonesia menganut asas ius sanguinis sehingga seorang WNI yang melahirkan anaknya dimanapun baik di Indonesia maupun di luar Indonesia akan memiliki Warga Negara Indonesia, Indonesia juga menganut asas ius soli terbatas, seperti anak yang dilahirkan di Indonesia tetapi tidak diketahui kewarganegaraan orang tuanya, asas ius sanguinis dan ius soli ini prakteknya dapat kita lihat dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia, dimana isinya sebagai berikut:

1. setiap orang yang berdasarkan peraturan perundang-undangan dan/atau berdasarkan perjanjian Pemerintah Republik Indonesia dengan negara lain sebelum Undang-Undang ini berlaku sudah menjadi Warga Negara Indonesia;
2. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia;
3. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah Warga Negara Indonesia dan ibu warga negara asing;
4. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah warga negara asing dan ibu Warga Negara Indonesia;
5. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ibu Warga Negara Indonesia, tetapi ayahnya tidak mempunyai kewarganegaraan atau hukum negara asal ayahnya tidak memberikan kewarganegaraan kepada anak tersebut;
6. anak yang lahir dalam tenggang waktu 300 (tiga ratus) hari setelah ayahnya meninggal dunia dari perkawinan yang sah dan ayahnya Warga Negara Indonesia;
7. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah dari seorang ibu Warga Negara Indonesia;
8. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah dari seorang ibu warga negara asing yang diakui oleh seorang ayah Warga Negara Indonesia sebagai anaknya dan pengakuan itu dilakukan sebelum anak tersebut berusia 18 (delapan belas) tahun atau belum kawin;
9. anak yang lahir di wilayah negara Republik Indonesia yang pada waktu lahir tidak jelas status kewarganegaraan ayah dan ibunya;
10. anak yang baru lahir yang ditemukan di wilayah negara Republik Indonesia selama ayah dan ibunya tidak diketahui;
11. anak yang lahir di wilayah negara Republik Indonesia apabila ayah dan ibunya tidak mempunyai kewarganegaraan atau tidak diketahui keberadaannya;
12. anak yang dilahirkan di luar wilayah negara Republik Indonesia dari seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia yang karena ketentuan dari negara tempat anak tersebut dilahirkan memberikan kewarganegaraan kepada anak yang bersangkutan;
13. anak dari seorang ayah atau ibu yang telah dikabulkan permohonan kewarganegaraannya, kemudian ayah atau ibunya meninggal dunia sebelum mengucapkan sumpah atau menyatakan janji setia.

Sehingga jika seseorang WNI menikah dan melahirkan anak di Luar Negeri maka anak tersebut tetap WNI, dan jika Negeri tempat anak tersebut dilahirkan menganut ius soli,  maka anak tersebut memiliki kewarganegaraan ganda, kewarganegaraan ganda bagi anak adalah suatu pengecualian, dimana kewarganegaraan ganda ini bertahan sampai anak tersebut berumur 18 tahun atau anak tersebut telah menikah, anak tersebut harus memilih kewarganegaraannya dan membuat pernyataan, pernyataan memilih kewarganegaraan dibuat paling lambat 3(tiga) tahun setelah anak tersebut berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah.

Pendaftaran untuk memperoleh Kewarganegaraan Republik Indonesia bagi anak dilakukan oleh salah seorang dari orang tua atau walinya dengan mengajukan permohonan secara tertulis dalam bahasa Indonesia di atas kertas bermeterai cukup, jika bertempat tinggal di Indonesia maka permohonan disampaikan kepada Menteri melalui Pejabat Wilayah yang meliputi tempat tinggal anak, Jika bertempat tinggal di luar negeri maka permohonan disampaikan kepada Menteri melalui Kepala Perwakilan Republik Indonesin yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal anak

Permohonan pendaftaran sekurang-kurangnya memuat :

1. nama lengkap, tempat dan tanggal Iahir serta kewarganegaraan kedua orang tua;
2. nama lengkap, alarnat tempat tinggal salah seorang dari orang tua atau wati anak;
3. nama lengkap, jenis kelamin, tempat dan tanggal lahir, status perkawinan anak serta hubungan hukum kekeluargaan anak dengan orang tua; dan
4. kewarganegaraan anak

Permohonan pendaftaran harus dilampiri dengan :

1. fotokopi kutipan akte kelahiran anak yang disahkan oleh pejabat yang berwenang atau Perwakilan Republik Indonesia
2. surat pernyataan dari orang tua atau wali bahwa anak belum kawin;
3. pas foto anak terbaru berwarna ukuran 4x6 cm sebanyak 6 (enam) lembar; dan
4. fotokopi kartu tanda penduduk atau paspor orang tua anak yang masih berlaku yang disahkan oleh pejabat yang berwenang atau Perwakilan Republik Indonesia.

Selain lampiran tersebut, dilampirkan juga:

1. bagi anak yang lahir dari perkawinan yang sah harus melampirkan fotokopi kutipan akte perkawinan / nikah atau kutipan akte perceraian/surat perceraian atau keterangan kutipan akte kematian salah seorang dari orang tua anak yang disahkan oleh pejabat yang berwenang atau Perwakilan Republik Indonesia;
2. bagi anak yang diakui atau yang diangkat harus melampirkan fotokopi kutipan akte pengakuan atau penetapan pengadiian tentang pengangkatan anak yang disahkan oleh pejabat yang berwenang atau Perwakilan Republik Indonesia
3. bagi anak yang sudah berusia 17 tahun dan bertempat tinggal di wilayah negara Republik Indonesia hams melampirkan fotokopi kartu tanda penduduk warga negara asing yang disahkan oleh pejabat yang berwenang; dan
4. bagi anak yang belum wajib memiliki karh~tanda penduduk yang bertempat tinggal di wilayah negara Republik Indonesia melampirkan fotokopi knm~keluarga orang tua yang disahkan oleh pejabat yang berwenang.

selain itu juga diharuskan mengisi formulir yang dapat dilihat dari tautan berikut ini

http://www.expat.or.id/info/PeraturanMendaftarKewarganegaraan.pdf

Hak Atas Tanah dalam Perkawinan Orang Indonesia dengan Warga Negara Asing

Perkawinan antara orang Indonesia dengan WNA (warga Negara Asing) disebut perkawinan campuran, dalam Pasal 56 Ayat 1 Undang Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan disebutkan bahwa:

 "Perkawinan yang dilangsungkan di luar Indonesia antara dua orang Warga Negara Indonesia (WNI) atau seorang WNI dengan WNA adalah sah bilamana dilakukan menurut hukum yang berlaku di negara di mana perkawinan itu dilangsungkan dan bagi WNI tidak melanggar ketentuan Undang-Undang Perkawinan"

dan dilanjutkan dengan Pasal 56 Ayat 2 yang berbunyi:

"Dalam Waktu 1(satu) tahun setelah suami istri itu kembali ke wilayah Indonesia, Surat bukti perkawinan mereka harus didaftarkan di Kantor Pencatatan Perkawinan tempat tinggal mereka"

Perkawinan campuran ini biasanya menimbulkan hak dan kewajiban perdata baru yang timbul dari pindahnya kewarganegaraan suami atau istri, baik istri yang pindah menjadi kewarganegaraan suami maupun suami yang pindah menjadi kewrganegaraan istri

Hukum Pertanahan di Indonesia menganut Asas Nasionalitas, dimana hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam bahasa awam artinya hanya WNI saja yang dapat memiliki hak atas tanah di Indonesia terutama Hak Milik, yang merupakan Hak tanah yang terkuat, walaupun terbuka kesempatan bagi WNA untuk memiliki Hak atas tanah yang sebatas Hak Pakai dan Hak Sewa

Dari sedikit penjelasan di atas maka dapat kita tarik beberapa kesimpulan mengenai hak yang timbul bagi WNI yang menikah dengan WNA, jika WNI tersebut pindah kewarganegaraan, maka hak-haknya sebagai WNI juga akan hilang, termasuk hak memiliki tanah, sebaliknya jika WNI tidak pindah kewarganegaraan maka haknya untuk memiliki tanah tetap ada bahkan WNA yang dinikahi yang berubah kewarganegaraan menjadi WNI juga dapat memiliki tanah

bagaimana nasib tanah hak miliknya jika pindah menjadi WNA? maka tanah yang dimiliki tersebut tidak memenuhi syarat kepemilikan, sehingga harus dilepas paling lama 1(satu) tahun setelah berpindah kewarganegaraan, hal ini tercantum dalam Pasal 21 Ayat 3 Undang-Undang Pokok Agraria, jika dalam 1 tahun tersebut tidak dialihkan maka siap-siap tanah tersebut jatuh ke tangan Negara

bagaimana jika tidak ada yang pindah kewarganegaraan? maka WNI tersebut masih memiliki hak-haknya sebagai WNI untuk memiliki tanah, permasalahannya adalah dalam hukum Indonesia dikenal dengan harta bersama perkawinan, yaitu harta suami istri "merger" setelah perkawinan, walaupun dikenal juga harta bawaan yaitu harta yang diperoleh sebelum pernikahan, dimana harta bawaan bebas dikelola oleh salah seorang suami/istri pemilik hak, tetapi masalah harta perkawinan adalah hal yang kompleks, sehingga ada baiknya membuat perjanjian pra nikah/ perjanjian kawin dimana biasanya dalam perjanjian tersebut dirinci mengenai harta masing-masing.

Perceraian dari perkawinan yang belum didaftar di Kantor Catatan Sipil

Beberapa waktu yang lalu, seorang teman yang hendak bercerai dari suaminya bertanya kepada saya : "bagaimana saya melakukan perceraian dengan suami saya?" 

maka hal pertama yang saya tanya adalah mengenai AKTA KAWIN, apakah pasangan tersebut telah memiliki akta perkawinan yang dikeluarkan oleh kantor catatan sipil, dan jawabannya adalah pasangan tersebut belum melakukan pendaftaran atas perkawinan mereka di kantor catatan sipil, perkawinan mereka hanya didasarkan pada surat yang dikeluarkan oleh gereja

Perlu diketahui bahwa surat dari gereja/vihara merupakan salah satu syarat untuk mendaftarkan perkawinan mereka, dalam hal ini maka kedua pasangan tersebut telah menikah tetapi belum didaftarkan, dengan demikian maka secara hukum perkawinan tersebut belum sah sepenuhnya.

Sebelum memberikan solusi dari perceraiannya, saya menanyakan beberapa hal, diantaranya:
1. Apakah pasangan yang hendak bercerai telah dikaruniai anak?
2. Apakah ada masalah hutang piutang ataupun masalah keuangan lain dari pasangan tersebut?

Saya menanyakan hal tersebut karena hal tersebut merupakan masalah yang paling sering timbul dari sebuah perceraian, mengenai hak asuh anak dan masalah harta

dan jawaban teman saya adalah mereka belum mempunyai anak dan tidak ada masalah dalam keuangan mereka, teman saya tersebut ingin bercerai karena ketidakcocokan dalam rumah tangga mereka, maka kemudian saya bertanya "apakah suami anda setuju untuk bercerai?", teman saya menjawab dengan tidak pasti

sebagai teman, tentunya saya menganjurkan teman saya tersebut untuk berpikir-pikir lagi apakah hubungan mereka tidak bisa lagi diperbaiki

dan solusinya, menurut pandangan saya:
jika memang keduanya sepakat untuk bercerai, hendaknya perceraian ini diselesaikan secara kekeluargaan, mengingat perceraian tersebut belum didaftar di kantor catatan sipil, dan pasangan ini tidak memiliki anak dan masalah hutang piutang

dan saya ditanya "Apakah iklan putus hubungan di koran dapat mensahkan suatu perceraian?"
jawaban saya: Iklan di koran hanya menegaskan putusnya hubungan dari pasangan tersebut yang biasanya dibuat secara sepihak maupun yang dibuat dengan persetujuan kedua belah pihak, hal ini untuk menegaskan bahwa hubungan mereka putus, termasuk hubungan perdata, biasanya inilah perceraian yang dilakukan secara kekeluargaan

MENURUT HUKUM:

Pasal 39 Ayat 1 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang perkawinan:
Perceraian hanya dapat dilakukan didepan Sidang Pengadilan setelah Pengadilan yang bersangkutan berusaha dan tidak berhasil mendamaikan kedua belah pihak.

Pasal 39 Ayat 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang perkawinan:
Untuk melakukan perceraian harus ada cukup alasan, bahwa antara suami isteri itu tidak akan dapat hidup rukun sebagai suami isteri.
alasan tersebut yaitu: 

1. Salah satu pihak berbuat zina atau menjadi pemabok, pemadat, penjudi dan lain sebagainya yang sukar disembuhkan;
2. Salah satu pihak meninggalkan yang lain selama 2 (dua) tahun berturut-turut tanpa izin pihak yang lain dan tanpa alasan yang sah atau karena hal lain diluar kemauannya;
3. Salah satu pihak mendapat hukuman penjara 5 (lima) tahun atau hukuman yang lebih berat setelah perkawinan berlangsung.
4. Salah satu pihak melakukan kekeiaman atau penganiayaan berat yang mernbahayakan terhadap pihak yang lain.
5. Salah satu pihak mendapat cacat badan atau, penyakit yang mengakibatkan tidak dapat menjalankan kewajibannya sebagai suami/isteri.
6. Antara suami dan isteri terus menerus terjadi perselisihan dan pertengkaran dan tidak ada harapan akan hidup rukun lagi dalam rumah-tangga.

Jika memang ada masalah mengenai utang piutang maupun hak asuh anak, ada baiknya perceraian diajukan ke Pengadilan untuk memperoleh kekuatan hukum yang lebih pasti

sekian, semoga membantu